В Независимом экспертно-правовом совете (НЭПС) рассмотрено  обращение о проведении анализа и выявлении нарушений законности и прав граждан, инициированное г-ном Б.Г.

В ходе его рассмотрения установлено, что между ТУ ЮАО ДЗР г. Москвы и ГСК «Загородный-1», на основании распоряжения префекта ЮАО г. Москвы №01-41-2714 от 04.09.2003г., 29 декабря 2007 года был заключен Договор аренды №М-05-509037 на предоставление в пользование земельного участка 0,98га для эксплуатации открытой автостоянки с установкой металлических тентов на 200 машиномест с годовой арендной платой в размере 585 207.00 рублей (2 926,04рублей в год на одно машиноместо).

Условия Договора аренды были согласованны обеими сторонами после обращения ГСК «Загородный-1» от 15 декабря 2007 года в ТУ ЮАО ДЗР г. Москвы, как удовлетворяющие требованиям, изложенным в распоряжении Мэра г. Москвы от 25.09.1998г. №980-РМ в приложении 5 примечания 3, которое говорит, что «верхний предел размера арендной платы за землю, приходящейся на одно машиноместо в одноэтажном (плоскостном) гараже или на один тент типа «ракушка», равен на территории города Москвы 3000 рублей в год».

Однако, при сверке платежей за аренду в 2009 году выяснилось, что уже в 2008 году и каждый последующий год, арендная плата повышалась на 10%, согласно постановлениям Правительства Москвы, т.е. в 2008г. составила 643 727,70 рублей, в 2009г. - 708 100,47 рублей, в 2010г. – 778 910,52 рублей соответственно. Плата за аренду одного машиноместа в год составила в 2007г. – 926, 04 рублей, в 2008 г. – 3 218, 64 рублей, в 2009г. – 3 540,50 рублей, в 2010 г. – 894,55 рублей, что, по мнению заявителя, противоречит распоряжению Мэра г. Москвы от 25.09.1998г. №980-РМ в приложении 5 примечания 3.

В связи с изложенным, Заявитель просит НЭПС дать правовое экспертное заключение относительно того, является ли обоснованным и законным повышение арендной платы со стороны ТУ ЮАО ДЗР г. Москвы?

Отвечая на этот вопрос, необходимо сказать следующее.

К обращению в НЭПС приложена копия Договора №М-05-509037 (далее – «Договор»). В соответствии с п. 1.1. этого Договора, заключенного между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (Арендодатель) и Гаражно-строительным кооперативом (ГСК) «Загородный-1» (Арендатор), Арендодателем Арендатору передается в пользование из земель населенных пунктов на условиях краткосрочной аренды для размещения и эксплуатации открытой автостоянки для переноса автостоянок из зоны строительства "3-го кольца" с установкой металлических тентов земельный участок площадью около девять тысяч восемьсот кв. м., имеющий адресные ориентиры: г. Москва, 5-й Донской проезд, вл. 21. Договор, в соответствии с п. 2.1., заключен сроком до 31 декабря 2009 года.

Далее, в соответствии с п. 3.3. Договора, размер ежегодной арендной платы определяется Приложением № 1 к Договору. В указанном Приложении № 1 стороны договорились о том, что годовая арендная плата составит 585 207, 00 рублей. При этом, в Приложении содержится примечание, согласно п. 1 которого расчет ежегодной арендной платы произведен на основании постановлений правительства Москвы от 13.12.2005г. № 1024-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 24.05.2005г. № 356-ПП», от 25.04.2006г. № 273 -ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве».

Несмотря на зафиксированный в Приложении 1 размер арендной платы, стороны Договора, тем не менее, в п. 3.4. Договора предусмотрели условие о том, что размер ежегодной арендной платы может измениться и подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и/или г. Москвы без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в Договор. Однако, при возникновении указанных юридических фактов, исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании Договора и письменного уведомления Арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации и/или уведомления с расчетом платежей либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов в действие правовым актом и без внесения изменений, дополнений в Договор. Такого рода уведомление может быть сделано Арендодателем и через средства массовой информации неопределенному кругу лиц, и в этом случае оно будет обязательным для Арендатора. В случае изменения размера арендной платы первый арендный платеж по новым ставкам арендной платы производится Арендатором на ближайшую дату платежа, следующую после введения новых ставок арендной платы, включая, при необходимости, доплату за предыдущие периоды.

К сказанному необходимо добавить, что при реализации положений указанного договора, сторонам необходимо принять во внимание положения, изложенные в Распоряжении Мэра г. Москвы от 25 сентября 1998г. № 980-РМ.

Данным Постановлением в целях совершенствования правового и экономического регулирования деятельности городской администрации как стороны в договорных отношениях по аренде земельных участков в г. Москве, направленной на создание благоприятных условий для осуществления городских государственных программ, поддержку социально значимых отраслей и видов деятельности, оздоровление окружающей среды, обеспечение запланированных поступлений в бюджет города средств от арендной платы за землю утверждены приложения, которые регулируют вопросы установления, расчета и уплаты арендной платы за землю.

В приложении 5 («Повышающие коэффициенты к ставкам арендной платы при использовании земельного участка не в соответствии с установленными градостроительными приоритетами или режимом разрешенного использования земель») установлены основания для применения повышающего коэффициента. В частности, согласно п. 5 приложения 5, использование земель общего пользования (внутридворовых территорий, газонов, проездов, охранных зон подземных коммуникаций и т.п.) под размещение металлических тентов типа «ракушка» и одноэтажных (плоскостных) гаражей влечет за собой применение повышающего коэффициента 15.

Тем не менее, содержащиеся в приложении 5 примечание 3 особо оговаривает, что применение указанного коэффициента ограничивается верхним пределом размера арендной платы за землю, приходящейся на одно машино-место в одноэтажном (плоскостном) гараже или на один тент типа «ракушка», равным на территории города Москвы 3000 рублей в год.

Таким образом, указанное Распоряжение Мэра г. Москвы и утвержденное им приложение 5 (примечание 3) в совокупности установили некоторые юридически значимые обстоятельства, наличие которых сделает необходимым применение правовых норм, содержащихся в указанных документах, в конкретных правоотношениях. К таким обстоятельствам относятся: выступление представителя городской администрации стороной по договору аренды земли в г. Москва; отнесение земли, являющейся объектом договора аренды, к категории земель общего пользования; использование земель общего пользования под размещение металлических тентов типа «ракушка» и одноэтажных (плоскостных) гаражей. 

Также сообщаем, что настоящее правовое заключение может быть использовано в качестве составной части  правовой позиции при дальнейшем отстаивании и защите своих прав.

19 июля 2010 года. 

Юрист, эксперт Независимого

экспертно-правового совета,

аспирант кафедры международного и

европейского права Российского университета

дружбы народов (РУДН)

С.С. Каспаров